Diez torres, 252 departamentos y encrucijada urbana: el Concejo aprobó la "factibilidad" del megaproyecto de avenida Perón, pero exige resolver severas irregularidades

El debate urbanístico de Yerba Buena suma un nuevo capítulo tras la luz verde parcial del Concejo Deliberante del expediente que tramita la solicitud de factibilidad para un megaproyecto inmobiliario de usos mixtos y diez torres residenciales en una de las esquinas más estratégicas y cotizadas del municipio y de todo Tucumán. Se trata del predio de 160.002 metros cuadrados ubicado en la intersección de la Avenida Presidente Perón y el Boulevard Bernabé Aráoz, conocido habitualmente como Bascary.

El emprendimiento, impulsado por la firma Castillo S.A.C.I.F.I.A., plantea la transformación profunda de 16 hectáreas situadas en el corredor zonificado como C1b, de acuerdo a la solicitud presentada ante el cuerpo deliberante. La iniciativa no solo contempla el desarrollo residencial de baja altura en un entorno de alta sensibilidad paisajística, sino también la división de la tierra en cuatro manzanas para albergar centros comerciales, oficinas, hotelería y nuevas arterias de vinculación pública.

Sin embargo, el avance del trámite puso al descubierto marcadas inconsistencias técnicas frente al recién aprobado Código de Ordenamiento Urbano, aprobado en octubre de 2025, desencadenando un acalorado cruce político entre ediles que defienden el paso dado como un mero control inicial de factibilidad y aquellos que denuncian excepciones flagrantes y un riesgo inminente de colapso en los servicios públicos.

De acuerdo con la memoria descriptiva y los planos incorporados al expediente municipal a los que accedió eltucumano.com, la propuesta busca subdividir las 16 hectáreas en cuatro manzanas principales designadas como M01, M02, M03 y M04.

Las manzanas M01 y M04, dispuestas sobre el frente de la Avenida Perón, abarcan más de 47.000 metros cuadrados destinados a un desarrollo de uso mixto. La mitad sur de estas parcelas se orienta a un centro comercial metropolitano de fácil acceso, mientras que la mitad norte prevé edificios para oficinas, aptos profesionales, servicios hoteleros y viviendas de densidad urbana. Por su parte, la manzana M03, ubicada en el cuadrante noreste, se reserva para futuras fases de expansión residencial.

El núcleo central de la primera etapa ejecutiva se concentra en la manzana M02, un espacio de 34.288 metros cuadrados de área privada recostado sobre el Boulevard Bascary. Sobre esta parcela se proyecta un complejo habitacional integrado por diez bloques de edificios de Planta Baja y cuatro pisos superiores, que suman un total de 252 departamentos de uno, dos y tres dormitorios. El complejo incorpora además sectores de amenities con salas de coworking, salón de usos múltiples y áreas recreativas.

En materia vial, el trazado propone la donación de una franja de 10 metros de ancho a lo largo de la Avenida Perón para materializar la colectora lateral de servicio. Asimismo, se contempla la apertura de una calle transversal troncal de 17,30 metros de ancho denominada Avenida Puerto Argentino, ubicada a 133 metros al norte de la avenida principal, junto con una arteria interna de sentido norte-sur diseñada con un trazado curvo para ralentizar la velocidad vehicular. El esquema se completa con cesiones de media calzada en los límites norte y este para dar continuidad a futuras avenidas perimetrales.

Plano del megaproyecto en los predios donde se realiza el Norte Rock.- 

Impacto ambiental y saturación de la infraestructura pedemontana

El emplazamiento del terreno en la franja de transición entre la trama urbana y el ecosistema de las Yungas motivó análisis específicos por parte de las reparticiones técnicas locales.

El informe de la Subdirección de Medio Ambiente evaluó de manera favorable la limitación de la altura edilicia a 15,38 metros sobre el nivel de vereda, señalando que la separación entre los diez bloques permite preservar las visuales abiertas hacia el Cerro San Javier. Asimismo, ponderó la inclusión de lagunas de laminación y sectores deprimidos del terreno como reservorios naturales para amortiguar los excedentes pluviales en época de precipitaciones. No obstante, la repartición supeditó la viabilidad ambiental a la presentación de estudios hidrológicos rigurosos, el uso de pavimentos permeables y la forestación exclusiva con especies arbóreas nativas.

Por el contrario, el impacto en la infraestructura básica y el ordenamiento vehicular concentró las mayores críticas. La Dirección de Tránsito y Transporte advirtió que la masa edilicia generará un considerable flujo vehicular que requiere un resguardo estricto en la capacidad de estacionamiento.

A esta preocupación se sumaron las advertencias sobre la capacidad de respuesta de las redes de servicios esenciales. Concejales de la oposición señalaron que el sector pedemontano ya padece graves deficiencias estructurales en el suministro de agua potable y el saneamiento cloacal, cuestionando que se avance con desarrollos de esta envergadura sin antes asegurar obras de cabecera por parte de los organismos provinciales.

Inconsistencias y contravenciones al Código de Ordenamiento Urbano

El examen detallado del expediente por parte de las comisiones internas del Concejo Deliberante sacó a la luz tres desviaciones de cumplimiento normativo respecto de las exigencias del Código de Ordenamiento Urbano.

La primera inconsistencia crítica radica en la cesión obligatoria de espacios verdes. Conforme a la Ley de Loteo provincial y al código municipal, sobre la superficie útil urbanizable de 133.454 metros cuadrados corresponde ceder un 12% gratuito para parques y plazas públicas, lo que equivale a 16.014 metros cuadrados. La empresa proponente ofreció únicamente 14.299 metros cuadrados, registrándose un déficit de 1.715 metros cuadrados. La propia Dirección de Planeamiento Urbano aclaró que esta brecha se debió a un error metodológico del proyectista, quien calculó el porcentaje restando la superficie verde antes de aplicar la tasa reglamentaria.

La segunda irregularidad insalvable atañe al régimen de estacionamientos dentro de la manzana residencial M02\. Para las 252 unidades habitacionales y la superficie cubierta proyectada, el código exige 434 módulos para residentes y 84 cocheras de cortesía. La propuesta del desarrollador contempló 400 módulos en subsuelo y 36 lugares en superficie, generando un faltante de 34 cocheras para propietarios y 48 de cortesía. Este último rubro representa un incumplimiento del 57% respecto de la norma.

Así serían los departamentos de acuerdo a la memoria descriptiva del proyecto.- 

El tercer punto de conflicto se centra en el diseño del cerramiento de la manzana M02\. La propuesta plantea un muro o cerco continuo de 241,61 metros sobre la calle Bascary, lo que configura en los hechos un conjunto con acceso único controlado y circulación interna protegida. Las comisiones legislativas concluyeron que este esquema funciona como una especie de barrio cerrado de edificios que genera un paramento ciego. Esta disposición choca frontalmente con la política del nuevo código urbano, que prohíbe las barreras físicas continuas para garantizar la conectividad peatonal, la seguridad y el control visual hacia la vía pública.

¿Quiénes están detrás del megaproyecto?

La firma peticionante de la factibilidad es Castillo S.A.C.I.F.I.A., una tradicional sociedad anónima, comercial, industrial, financiera, inmobiliaria y agropecuaria con domicilio fiscal en la capital tucumana y una vasta trayectoria en el rubro comercial e inmobiliario.

De acuerdo con la documentación societaria y las actas de asamblea legalizadas obrantes en las actuaciones, el Directorio de la compañía se encuentra presidido por Raúl Oscar Castillo. La vicepresidencia es ejercida por Solana María Castillo, integrando además el cuerpo directivo Olga María Aguirre y Adriana María Castillo.

Los antecedentes agregados al expediente reflejan también la reestructuración interna del capital social efectuada por la firma tras el retiro del exvicepresidente Roberto Antonio Aguirre, proceso que conllevó el rescate de acciones y la reducción formal del capital societario mediante instrumentos notariales e inscripciones en el Registro Público de Comercio.

En el ámbito del trámite municipal, las gestiones administrativas, memorias descriptivas y declaraciones juradas de factibilidad fueron suscritas por el ingeniero Juan Pablo Luccioni en su carácter de apoderado legal de la firma, contándose con la dirección técnica profesional del arquitecto Ángel Federico Monteros Rojas.

El álgido tratamiento en el Concejo Deliberante y las voces de los concejales

El paso del expediente por el Concejo Deliberante de Yerba Buena derivó en un intenso debate sobre las atribuciones del cuerpo y la efectividad del marco normativo vigente. Las Comisiones de Obras Públicas, Planeamiento Urbano y Peticiones emitieron un dictamen de resolución que contó con el respaldo de siete concejales frente a tres votos por la negativa.

La resolución aprobada concedió el aval a la factibilidad urbanística pero introdujo observaciones de cumplimiento estricto que condicionan las etapas futuras. El texto legislativo requirió al Departamento Ejecutivo que solicite a Castillo S.A.C.I.F.I.A. la cesión efectiva de los 1.715 metros cuadrados faltantes de espacio verde, exigió verificar la formalización legal de las donaciones de calles antes de iniciar cualquier obra y estableció como condición insalvable para la aprobación del anteproyecto el ajuste total de los módulos de estacionamiento exigidos. Asimismo, recomendó modificar el cerramiento perimetral de la manzana M02 para eliminar el frente ciego continuo sobre la vía pública.

Las explicaciones de los ediles en diferentes medios de comunicación evidenciaron visiones contrapuestas sobre el alcance de la medida. El concejal oficialista Mauricio Argiró, firmante del dictamen, buscó precisar la naturaleza de la votación y desestimó que se haya otorgado un permiso definitivo de edificación.

"Lo que pasa es que hay una confusión sobre qué es lo que se está aprobando", sostuvo Argiró en diálogo con LV12. "Nosotros firmamos un dictamen que los obligaba a ponerse acorde al Código de Planeamiento Urbano que ha sido aprobado", agregó el edil. Sobre la escala de la propuesta, remarcó: "El tema de diez torres puede parecer mucho, pero por la extensión que tiene el predio, con el código actual se puede hacer y con el código anterior se podría hacer mucho más".

Argiró enfatizó que el proceso contempla tres instancias de control técnico (factibilidad, anteproyecto y proyecto) y que la primera etapa solo responde a si la escala es admisible en el predio. "La factibilidad es una etapa de tres de control, pero no pasa de eso; y no se va a hacer nada que esté por fuera del código que nosotros hemos aprobado", aseveró a la mencionada radio, agregando que en la norma local se fijó el principio de que ningún desarrollo puede interrumpir o cortar el trazado de una calle.

Una postura diametralmente opuesta manifestó el concejal opositor Álvaro Apud, quien fundamentó su voto en contra durante una entrevista concedida en FM La Tucumana 95.9. Apud cuestionó duramente la pérdida de facultades del órgano legislativo tras la sanción del nuevo marco urbano. "Nosotros cuando aprobamos el Código de Planeamiento Urbano nos quitamos todo tipo de opinión sobre este tipo de emprendimientos", afirmó Apud, y añadió: "El código dice que la opinión nuestra o lo que nosotros decidamos en el concejo no es vinculante para nada con respecto a lo que se autoriza de parte del Ejecutivo".

En ese sentido, Apud criticó que el Ejecutivo municipal haya otorgado una factibilidad positiva a un proyecto que desembarca con múltiples contravenciones. "Si hubiésemos tratado de una excepción, este emprendimiento, que es el primero de envergadura que llega tras el nuevo código, tiene al menos seis excepciones", señaló el edil. Respecto de las inconsistencias técnicas, remarcó: "El informe le dice que tiene que tener 400 cocheras y el inversor dice que va a hacer 300, faltan 100. Además, el proyecto habla de 250 metros continuos de alambrado que da a la calle y eso no cumple con la norma".

Apud también alertó sobre la vulnerabilidad ambiental y sanitaria de la zona. "Yerba Buena no tiene infraestructura todavía para recibir este emprendimiento; llega noviembre y hasta marzo los vecinos no tienen agua, y si caminás por la bicisenda te diría que te pongas un piloto porque los efluentes de las cloacas son tremendos", enfatizó. Finalmente, el concejal cuestionó el sentido de la aprobación inicial: "¿Para qué le das la factibilidad positiva si le vas a decir que no? Trae el proyecto adecuado a lo que dice el código y recién ahí dale la factibilidad".

El pasado martes, el fiscal adjunto de Estado de la Provincia, Raúl Ferrazzano, expresó un enérgico rechazo a través de un mensaje publicado en la red social X, posicionándose como una de las principales voces críticas de lo aprobado por el Conejo. Bajo la premisa "Yerba Buena no puede crecer por excepción", Ferrazzano sostuvo que "la gestión de Macchiarola vuelve a quedar en el centro de una discusión fundamental: ¿para quién se está planificando nuestra ciudad?".

Ferrazzano profundizó sus observaciones sobre la capacidad de la infraestructura municipal frente al avance edilicio: "Cuando la infraestructura ya está exigida, cada nuevo gran desarrollo requiere planificación y previsión". En esa misma línea, planteó que "el desarrollo inmobiliario debe acompañar a la ciudad, no imponerse sobre ella" y sostuvo que "Yerba Buena necesita reglas claras y una gestión que se anticipe al crecimiento en lugar de correr detrás de sus consecuencias".

Un futuro sujeto a condicionamientos severos

La resolución dictada por el Concejo Deliberante deja el expediente en una fase de transición. Si bien la firma Castillo S.A.C.I.F.I.A. obtuvo el reconocimiento conceptual de factibilidad para la división del suelo y la implantación de usos mixtos, la empresa se encuentra imposibilitada de iniciar cualquier tipo de movimiento de suelo o tarea constructiva.

Para avanzar hacia la etapa de anteproyecto, la firma desarrolladora deberá rediseñar la arquitectura de subsuelos para cubrir las 82 cocheras faltantes, replantear la fachada oeste sobre la calle Bascary para abrir el complejo a la trama urbana y acordar con el municipio la entrega formal de los 1.715 metros cuadrados de espacio verde omitidos. Asimismo, la viabilidad definitiva quedará supeditada a que los organismos provinciales certifiquen de manera fehaciente que existen redes de agua, luz, cloacas y drenajes pluviales capaces de soportar la demanda de un megaproyecto que promete transformar para siempre el perfil del pedemonte tucumano.

El proyecto de Resolución aprobado por Concejo Deliberante de Yerba Buena: