Ley de Alquileres: la oposición intentará autorizar los aumentos trimestrales

El 11 de junio de 2020 se aprobó la actual Ley de Alquileres, que fue promulgada a fines de ese mes. La Ley 27.551 establecía, entre otras cosas, que los contratos debían ser de tres años y que se daría un aumento anual establecido por un índice de inflación estipulado por el Banco Central (BCRA).

La alta inflación, uno de los factores a tener en cuenta para establecer el índice de aumento anual, hizo que muchos inquilinos tengan que pagar incrementos superiores al 80% y en los últimos meses incluso por encima del 100%. A su vez, muchos propietarios han elegido sacar sus departamentos o casas del alquiler de largo plazo y dedicarse al negocio temporario (por día o semana, que incluso hasta puede ser dolarizado, si se utiliza alguna plataforma).

En ese contexto, en el que todas las partes están descontentas, el Congreso de la Nación podría tratar esta tarde algunas modificaciones al texto. Que lo haga o no dependerá de la capacidad del principal interbloque opositor en la Cámara de Diputados, el de Juntos por el Cambio (JxC), de reunir el quórum para comenzar la sesión. Si llega al número mágico de 129 diputados (su interbloque tiene 115), podrá comenzar con el tratamiento de los dos dictámenes que tienen vigente estado parlamentario.

El dictamen de mayoría es del Frente de Todos, la primera minoría del recinto, que no modifica la duración de los contratos ni la cantidad de aumentos autorizados (sostiene que tiene que ser uno solo e indexado). El otro, el de JxC con algunos aliados, sacaron un dictamen de minoría que estipula retornar a los contratos de dos años y permite la actualización de los precios en plazos y montos acordados por ambas partes (desde los tres meses hasta un único aumento anual).

Este último punto es el que genera alguna rispidez en los bloques más chicos, a que en algunos sectores ven como algo más potable mantener un sistema "objetivo" de aumentos en el que haya algún índice externo tanto al inquilino como al propietario, pero que también se permitan los aumentos semestrales. Esta podría ser la clave para que el dictamen de JxC logre la aprobación: que el sector opositor ceda en algunos puntos ante los bloques minoritarios, cuyos votos cotizan alto frente a lo reñido de la votación.

De todas formas, cualquiera de los proyectos que se aprueben (sea el dictamen de mayoría, el de minoría o incluso la propuesta de derogar la ley en su totalidad y volver a la normativa del Código Civil) aún debe pasar por el Senado, donde debería darse un consenso todavía más amplio, que involucre al oficialismo y a JxC para poder aprobar un texto definitivo.

Los puntos principales de la ley aprobada en 2020

- El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

- El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

- El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

- Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

- Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

- La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

- En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

- Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

- Respecto a la actualización monetaria/indexación, la ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

- En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

- Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

- Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.