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Radiografía: cómo está el mercado inmobiliario tucumano

Realidad y expectativas

El mercado local presenta algunas peculiaridades en relación con resto el país. ¿Cuál es la situación de la provincia en relación a la compra-venta de inmuebles?

  • 12 May 2017 - 02:14

Mercado inmobiliario en Tucumán. Imagen ilustrativa




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La página especializada “Reporte Inmobiliario”, publico un interesante análisis del mercado inmobiliario de nuestra provincia, y sus perspectivas para la segunda mitad del año, escrito por el Lic. Virgilio Raiden. Según el citado profesional “se percibe en nuestro sector buenas expectativas de un cambio de ciclo. Creo que hay más ganas de que cambie la dinámica del mercado a señales de cambios reales”. Agregando que los constructores son quienes aparecen como adelantando este ciclo de cambio. 
El primero de los puntos que se analizan en el artículo, es la relación de precio que existe entre los departamentos en “pozo vs. Terminado”, manifestando que el mercado local padece una distorsión que aproxima el valor de los departamentos en pozo al de los terminados. Esto repercute negativamente en los constructores, que ya vienen acumulando años de poca rentabilidad. En esta situación lo positivo viene de la mano de los créditos hipotecarios que hagan subir el precio de las unidades terminadas.
Justamente la realidad de los créditos es otro de los puntos analizados, afirmando que en la provincia “las inmobiliarias estamos inundadas de llamadas de búsquedas de propiedades para comprar con crédito (…) de potenciales clientes que quieren comprar inmuebles imposibles”, sosteniendo que “llevará un par de meses que estos potenciales clientes acomoden sus expectativas y comiencen a ver con cariño los inmuebles reales que pueden comprar con el dinero que obtienen”. 
Cuando pasa al análisis por zonas, resalta que en Yerba Buena “la falta de claridad con respecto a las reformas que se impulsan del código de planeamiento urbano de este municipio hace que los desarrolladores no se decidan a encarar nuevos proyectos”, esto por el valor del FOT, que del 0,5. Por lo que respecta la capital, la Av. Mate de Luna gana terreno en las preferencias sobre el tradicional Barrio Norte. Mientras que tanto Tafí Viejo, como Los Nogales, “se consolidan como la actual y futura expansión residencial de San Miguel de Tucumán hacia el norte”. 
Tucumán y el país
Cierra el artículo con una perspectiva positiva, afirmando que los “factores clave” para el cambio de reactivación, según su visión del mercado local, “1) Que los inversores del campo vuelvan a las inmobiliarias y oficinas de los desarrolladores para invertir en ladrillos”, y “2) que las incipientes llamadas a las inmobiliarias de clientes desconcertados se transformen (…) en demanda genuina de compra de viviendas” fomentada con los créditos hipotecarios.

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El mercado inmobiliario tucumano presenta más ganas de cambio que cambios reales, advierte un especialista, que aun así, ve que hay buenas perspectivas a futuro para este sector.

Para Virgilio Raiden, de Urban Group, uno de los puntos a ajustar de manera urgente en la provincia es el precio de los departamentos en pozo, ya que están al mismo valor que aquellos que se venden listos para ser estrenados.

“El valor lógico del pozo debería ser el que surja de descontar alquileres no percibidos más un descuento en el precio que justifique una verdadera revalorización del inmueble por el riesgo asumido. Si están al mismo valor eso técnicamente quiere decir que el pozo está más caro que el m2 terminado, situación que confunde y desconcierta al mercado de compradores. Esto hace que cada vez se busque menos pozo y más inmuebles a estrenar. Este movimiento en la demanda hace que sea necesario para el desarrollador cada vez más capital propio al momento de encarar un edificio”, explicó Raiden en un artículo publicado en la página Reporte Inmobiliario.

Esto repercute negativamente en los constructores, que ya vienen acumulando años de poca rentabilidad. Sin embargo, hay perspectivas de que los créditos hipotecarios hagan subir el precio de las unidades terminadas.

“Llevará un par de meses que estos potenciales clientes acomoden sus expectativas y comiencen a ver con cariño los inmuebles reales que pueden comprar con el dinero que obtienen”, indicó en la columna de opinión.

Según el especialista inmobiliario,  Yerba Buena mantiene el liderazgo como la zona más apetecible, pero una amenaza a futuro tras el boom es “la falta de claridad con respecto a las reformas que se impulsan en el código de planeamiento urbano de este municipio hace que los desarrolladores no se decidan a encarar nuevos proyectos”.

En lo que respecta a la capital, la avenida Mate de Luna gana terreno en las preferencias sobre el tradicional Barrio Norte. Mientras que Tafí Viejo y Los Nogales, “se consolidan como la actual y futura expansión residencial de San Miguel de Tucumán hacia el norte”.

Tucumán y el país

En el gran San Miguel de Tucumán  se registran algunas características que lo diferencian del resto del país, como el hecho de que los terrenos de los countries están entre los más caros del país, o el detalle de que los departamentos tucumanos son de los más baratos de Argentina. Otra característica particular del mercado inmobiliario local es que el precio de los inmuebles se expresa en pesos y no en dólares.  La divisa norteamericana se una, como excepción, para transacciones relacionadas con campos agrícolas o ganaderos y para locales comerciales del microcentro.

A futuro

Según la radiografía inmobiliaria de Rainden,  para la reactivación del mercado inmobiliario urge que los inversores del campo vuelvan a las inmobiliarias invertir en ladrillos y que las los clientes desconcertados se animen, a través de créditos hipotecarios, a concretar las compras.